1.资格审查：首先，需明确非本村村民一般情况下不具备直接购买农村集体土地上房屋的权利。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条和第六十三条的规定，农村宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有，且农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
2.特殊情况处理：在某些特定情况下，如继承、法院判决或地方政府有特别规定的，非本村籍人士可能有机会获得农村宅基地上的房屋所有权，但土地使用权仍归集体所有，不得单独转让。
3.合同签订：若交易基于合法基础（如继承、法院裁决），双方应签订书面合同，详细记录交易内容、双方权利义务等，并确保合同不违反现行法律法规。
4.审批流程：交易需经村民会议或村民代表会议讨论同意，并报乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。此过程涉及提交申请、提供相关证明材料、等待政府部门审核等步骤。
5.变更登记：交易获得批准后，需到当地不动产登记机关办理土地使用权及房屋所有权的变更登记，将权利人变更为买方。
引用法条：
《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条。
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条。
《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关政策文件。
集体土地上的房屋能自由买卖吗？
1.所有权性质差异：土地所有权分为国家所有和集体所有两种形式。城市土地一般属于国家所有，而农村和城郊土地多为集体所有。集体土地上的房屋，主要是指建在农村集体土地上的住宅。
2.限制与条件：集体土地上的房屋并非完全不能买卖，但相比国有土地上的房屋，其交易受到更多限制。主要因为集体土地使用权的转让受限于《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例，以及各地方的具体规定，旨在保护农村集体成员的权益和土地资源的合理利用。
3.本集体经济组织内部流转：集体土地上的房屋可以在本集体经济组织成员之间自由（或相对自由）买卖，这是基于维护集体经济组织内部成员利益的原则。外村村民或非集体经济组织成员购买此类房屋，则面临较大限制。
4.特殊审批程序：如果非集体经济组织成员希望购买集体土地上的房屋，通常需要经过严格的审批程序，并可能涉及土地性质转换（即从集体用地转为国有建设用地），这一步骤复杂且成本较高。
引用法条：
1.《中华人民共和国土地管理法》：该法明确规定了土地的所有权和使用权制度，其中第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这一条款间接限制了集体土地上房屋的自由买卖，尤其是向集体经济组织外部人员的转让。
2.《不动产登记暂行条例》及其实施细则：这些法规规范了不动产登记流程，包括集体土地上房屋的登记，为房屋买卖提供了法律框架，但同时也强调了遵循土地管理法等相关规定的前提。
3.地方性法规和政策：由于我国各地情况不一，关于集体土地上房屋买卖的具体规定还可能体现在各省市的地方性法规和政策中，例如关于宅基地使用权流转的规定，这些都需要具体情况具体分析。集体土地上的房屋买卖并非完全自由，必须在现行法律法规框架内进行，尤其注重保持土地使用的集体属性和保障农民的合法权益。
闲置宅基地会被回收吗？
关于闲置宅基地是否会被回收的问题，主要依据《中华人民共和国土地管理法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等相关法律法规进行分析。根据法律规定，国家鼓励合理利用土地资源，对于长期闲置未使用的宅基地，存在被依法回收的可能性，以确保土地资源的有效利用。
1.闲置定义：首先需要界定何为“闲置”。一般而言，如果宅基地长时间未用于住宅建设或未经批准擅自改变用途，且无正当理由，可被视为闲置。
2.回收条件：宅基地回收通常需满足一定条件，如农户已有新宅基地且原宅基地未按规定复垦；农户全家迁入设区的市转为非农业户口后，原宅基地上无房屋或房屋倒塌两年以上未恢复使用等情形。
3.法定程序：回收闲置宅基地需遵循法定程序，包括调查核实、听取权利人意见、作出决定并公告等步骤，确保回收过程公正、公开。
引用法条：
1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。该法同时赋予了县级以上人民政府在符合法定条件下收回集体所有土地使用权的权利。
2.《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。闲置宅基地确实存在被依法回收的可能，但具体是否回收、如何回收，需依据实际情况并严格按照相关法律法规执行，确保既维护土地资源的合理利用，也保障农民的合法权益。
非本村籍人士购买农村集体土地上的房产或土地使用权是一个复杂且受限的过程，必须严格遵守国家法律法规及地方政策。建议在进行此类交易前，咨询专业律师，全面了解相关法律规定，确保交易的合法性，避免不必要的法律风险。
